Эффект Долиной: как покупатели квартир теряют всё из-за мошенников

Скандал с Ларисой Долиной взорвал российский рынок недвижимости. Народная артистка продала квартиру за 112 миллионов рублей, отдала деньги мошенникам, а потом через суд вернула себе жильё. Покупательница осталась ни с чем — без квартиры и без денег. История выглядит абсурдной, но таких случаев по всей стране уже сотни.

Как обманули Долину

Всё началось с классической схемы телефонного мошенничества. Певице позвонил человек, представившийся сотрудником правоохранительных органов. Он сообщил, что на имущество артистки покушаются аферисты — кто-то якобы пытается оформить кредит под залог её квартиры.

Чтобы развеять сомнения, мошенники прислали убедительное видео: мужчина в форме на фоне флага России и портрета президента рассказывал о задержании женщины, которая пыталась оформить кредит на имя Долиной. После этого певице объяснили — нужно срочно продать квартиру и перевести деньги на безопасный счёт.

Долина послушалась. Она продала квартиру более чем за 100 миллионов рублей и перевела мошенникам около 180 миллионов — включая 112 миллионов от продажи жилья и дополнительные средства из личных сбережений. Часть денег ушла через банки, часть наличными через подставных посредников.

Когда история попала в прессу, мошенники исчезли. Началось следствие, суд признал сделку недействительной, а саму Долину — психически неустойчивой на момент заключения договора. Квартиру певице вернули, а вот деньги покупательнице Полине Лурье возвращать никто не стал.

Покупательница осталась ни с чем

Для Полины Лурье всё выглядело как обычная сделка. Она нашла объявление о продаже квартиры в центре Москвы, встретилась с представителем певицы, потом с самой Долиной, осмотрела жильё, подписала договор, внесла аванс и перевела полную сумму. Все документы были в порядке, процесс шёл по стандартной схеме.

Но суд решил иначе. В материалах дела есть расписки, написанные рукой Долиной, и даже видео из отделения банка, где обе женщины получают деньги, пересчитывают их и кладут в ячейку на имя певицы. Однако суд постановил, что убедительных доказательств оплаты не представлено.

Формально получилось, что Долина переписала квартиру на Лурье просто так, а деньги покупательница должна искать у мошенников. Полина подавала апелляцию и кассацию, но безуспешно — суд оставил прежнее решение в силе.

Что такое эффект Долиной

Случай с народной артисткой породил на рынке вторичного жилья так называемый эффект Долиной. Оказалось, что подобных историй по стране множество, просто раньше они оставались в тени. Чаще всего на удочку мошенников попадаются пожилые женщины.

Теперь любой человек в России может продать квартиру под давлением аферистов, а потом через суд потребовать жильё обратно. И суды в большинстве случаев встают на сторону обманутого продавца, а покупатели остаются ни с чем.
Страдают не только обычные люди, но и звёзды российской эстрады. Певица Слава жаловалась в соцсетях, что после истории с Долиной не может продать свою квартиру — покупатели боятся столкнуться с подобным разводом.

Как работают мошенники

Схема почти всегда одинаковая. Звонок в стиле «мы из полиции, идёт операция, нужно срочно привести деньги на безопасный счёт». Иногда подключают тяжёлую артиллерию — подозрение в госизмене, финансирование украинской армии, угрозу ареста имущества.

Встречается и экзотика. Одну пожилую женщину убедил «наставник по трейдингу», что он разогнал её виртуальный портфель акций Газпрома до большой суммы, но снять деньги можно только одним способом — продав квартиру.
Большинство обманутых пенсионерок физически не могут вернуть покупателю деньги из своей небольшой пенсии. А некоторым покупателям приходится продолжать платить кредиты и ипотеки за квартиры, которые по решению суда снова принадлежат прежним хозяевам.

Почему суды на стороне продавцов

Чтобы понять логику судов, нужно разобраться в двух юридических механизмах. Первый — реституция, когда сделку признают недействительной из-за того, что продавца ввели в заблуждение. Второй — виндикация, когда всплывает более ранняя мутная история с квартирой, к которой новый покупатель не имеет отношения, но последствия прилетают именно ему.

Закон рассматривает сделку как сочетание двух элементов: реальное желание человека что-то сделать (воля) и внешнее действие (волеизъявление), например подпись под договором. В историях с обманутыми продавцами подпись стоит, но настоящего желания продавать квартиру не было.

Они подписывали документы не потому, что хотели расстаться с жильём, а потому, что были уверены — спасают квартиру от аферистов или помогают спецслужбам. Формально договор есть, но фактически человек имел в виду совсем другое. Суды называют это пороком воли.

Почему покупатели не получают деньги обратно

Когда суд признаёт договор недействительным, стороны должны вернуться в исходное положение — покупатель возвращает квартиру, продавец возвращает деньги. Но если продавец — восьмидесятилетняя пенсионерка, которая уже отнесла все накопления мошенникам, возникает вопрос: как взыскать с неё миллионы?

На практике суды часто идут по пути односторонней реституции. Покупатель обязан вернуть квартиру, а продавца обязать вернуть деньги невозможно, потому что это противоречит нравственности. Суд может сказать: требовать с пожилой женщины, у которой этих денег нет, слишком жестоко.

При виндикации (иске собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения) ситуация ещё хуже. Если пожилая женщина продала квартиру не вам, а мошенникам, те перепродали её другим людям, и в итоге жильё дошло до вас — вы всё равно можете всё потерять. Самая страшная особенность виндикации — полная непредсказуемость. Вы можете идеально проверить чистоту сделки, собрать все документы, заказать выписки, оформить страховки — и всё равно остаться ни с чем.

Как защитить себя при покупке квартиры

Самый надёжный способ не потерять купленную квартиру — не входить в мутные сделки, где продавцом выступает пожилая, уязвимая и возможно уже обработанная мошенниками женщина. Важно смотреть на общее поведение продавца и атмосферу вокруг сделки.

Если вас торопят, всё проходит в невероятной спешке, обещают оформить за день и отговаривают от проверок — это тревожный сигнал. Так спешат только те, кто действует под давлением. Если при этом цена подозрительно низкая, а продавец не может внятно объяснить причину — история странная.

Особенно внимательно смотрите на историю объекта. Если квартира недавно несколько раз меняла владельцев, есть прямой риск виндикации. Где-то в цепочке мог затесаться внушаемый продавец, который потом пойдёт оспаривать сделку.

Поведение продавца тоже многое показывает. Если он избегает личного общения, нервничает, отвечает односложно, не может объяснить, зачем продаёт единственное жильё и куда собирается переезжать — картинка складывается неприятная. В идеале нужно поговорить с родственниками, убедиться, что у человека есть планы и он действует самостоятельно.

Категорический отказ от безналичных расчётов — ещё один маркер. Если продавец настаивает только на наличке прямо сейчас, почти всегда эти деньги должны тут же улететь курьеру из ФСБ.

Совсем тревожно, когда продавец или его родственники остаются прописанными в квартире после сделки. Это почти всегда означает, что другого жилья у них нет, а в их голове продажа воспринимается как временная история ради спасения жилья.

Что реально помогает в суде

Ваша цель — доказать, что продавец осознанно продавал квартиру, планировал выезд, обсуждал условия и получал деньги. Если именно продавец первым обратился к риелтору, сам разместил объявление и объяснял, зачем нужны деньги и куда переезжает — это весомый аргумент.

Письменные следы — переписка, скриншоты объявлений, договор с риелтором — ваш козырь. Хорошо иметь письменное подтверждение, что вы спрашивали продавца, всё ли реально, не задействованы ли мошенники.

Юридическая проверка квартиры через специальные сервисы и психиатрическое заключение о состоянии продавца перед сделкой тоже сильно помогают. Звучит странно — просить продавца провериться у психиатра, но в таких делах невозможно перестраховаться слишком сильно. В нескольких делах такая бумага оказалась решающей.

А вот нотариус и титульная страховка проблемы не решают. Нотариальное заверение суд особо не ценит, а страховые компании хитрят с условиями выплат.

Что собираются делать власти

Судебная практика пока не меняется, а власти только начинают осознавать масштаб проблемы. В Госдуме обсуждают период охлаждения — недельную задержку денег после сделки, чтобы покупатель успел перепроверить продавца. Но эксперты сомневаются: если человек под контролем мошенников, неделя не спасёт.

Появилась идея создать реестр заболеваний, при которых нельзя продавать жильё. Но на практике это мало что изменит — суды и без диагнозов возвращают квартиры, если считают, что воля продавца была нарушена.

Самая очевидная мера — государственная компенсация добросовестным покупателям. Она существует только на бумаге. По федеральному закону государство должно возмещать ущерб, если человек потерял квартиру и не может вернуть деньги. Но на вторичном рынке такие выплаты почти не происходят.

Эксперты сходятся в одном: если мы хотим реальной защиты, нужны чёткие критерии добросовестности покупателя и продавца. Пока их нет, суд может признать вас аккуратным и осмотрительным, но всё равно забрать квартиру.
Хотя отдельные позитивные прецеденты появляются. Например, Верховный суд Якутии отказался возвращать квартиру продавцу, который действовал под влиянием мошенников.

А вы бы решились покупать квартиру на вторичном рынке после таких историй или предпочли бы новостройку?

Смотрите также — Что такое Эффект Стрейзанд и 5 его ярких примеров