Турция глазами юриста: 5 правовых ошибок иностранцев

Турция считается одним из самых привлекательных направлений для релокации и инвестиций в недвижимость. Однако правовой ландшафт страны в последние годы претерпел заметные изменения. То, что работало еще несколько лет назад, сегодня может стать прямой дорогой к депортации или потере вложений. В этой статье мы разберем пять критических ошибок, которые чаще всего совершают иностранцы при переезде или покупке жилья.

1. Несоответствие стоимости недвижимости лимитам для ВНЖ

Практически любой адвокат в Турции, который работает с иностранцами, сталкивается с такой проблемой своих клиентов, как недооценка порога инвестиций для получения ВНЖ. Некоторые покупатели до сих пор ориентируются на старую сумму в 75 000 $, однако правила давно изменились. С конца 2023 года минимальная стоимость объекта для получения вида на жительство составляет 200 000 $.

Ключевые требования для успешного получения ВНЖ:

• стоимость подтверждена официальной оценкой;

• оценочная цена зафиксирована в TAPU;

• перевод средств из-за границы подтвержден через турецкий банк;

• расчет за недвижимость осуществляется в долларах, но фиксируется в лирах по курсу Центробанка.

2. Сдача жилья в краткосрочную аренду без лицензии

Многие иностранцы покупают квартиры с расчетом на доход от туристической аренды. Однако с 2024 года правила краткосрочной сдачи существенно ужесточены. Для легальной аренды на срок менее 100 дней требуется специальное разрешение. Без него сдача жилья считается административным правонарушением и влечет крупные штрафы. Более того, при повторных нарушениях возможна блокировка объекта для аренды.

Дополнительный риск — это необходимость получения согласия на сдачу апартаментов от всех собственников в жилом комплексе. Даже один несогласный сосед делает легальную краткосрочную аренду невозможной. Иностранцы, игнорирующие это требование, сталкиваются не только с фискальными санкциями, но и с риском аннулирования ВНЖ за ведение незаконной предпринимательской деятельности.

3. Налоговые последствия длительного пребывания в стране

Многие иностранцы с видом на жительство ошибочно полагают, что налоги в Турции касаются только их доходов внутри страны. Однако, согласно турецкому налоговому кодексу, лицо, пребывающее в стране более 183 дней в календарном году, признается полным налоговым резидентом. Это накладывает на иностранного гражданина определенные обязанности, включая декларирование всех доходов, в том числе за рубежом, а также уплату налога на прирост капитала при продаже недвижимости и соблюдение сроков подачи деклараций.

Наиболее распространенные ошибки налоговых резидентов:

• Считать, что зарубежный доход не подлежит налогообложению.

• Игнорировать соглашения об избежании двойного налогообложения.

• Не планировать налоговые последствия при продаже недвижимости или ведении бизнеса.

4. Покупка недвижимости в «закрытых» зонах

Не вся территория Турции доступна для иностранных покупателей недвижимости. Существуют зоны с ограничениями, где приобретение жилья запрещено. К ним относятся районы рядом с военными объектами, земельные участки с ограничением площади для иностранцев и стратегические объекты, охраняемые государством.

Кроме того, далеко не все объекты подходят для оформления ВНЖ за инвестиции. Существует перечень районов (особенно в крупных мегаполисах и курортных центрах), где концентрация иностранных граждан превышает допустимые 20%. Покупка квартир в таких локациях не дает права получить вид на жительство по упрощенной схеме.

5. Игнорирование турецких норм наследования

Частые проблемы иностранцев в Турции связаны с вопросом наследования недвижимости. Если иностранный гражданин не составил завещание, заверенное турецким нотариусом, то к его имуществу применяется турецкое право. В итоге недвижимость может оказаться раздробленной между наследниками, так как законодательство в стране использует понятие «обязательной доли» для родственников первой линии.

Завещание должно быть оформлено с учетом местных норм, а иностранные документы — иметь апостиль и официальный перевод для признания в суде. Пренебрежение этими правилами часто приводит к судебным спорам, длительным разбирательствам и потере имущества, даже если первоначально сделка была полностью законной.

Чтобы обезопасить себя и свои инвестиции, воспользуйтесь услугами юридической фирмы Tuncay&Barcın Law Office. Адвокаты компании обладают большим опытом работы с иностранными клиентами и готовы оказать квалифицированную поддержку в любых правовых вопросах. Специалисты помогут правильно оформить недвижимость и ВНЖ, легально сдать жилье в аренду, решить проблемы при делении наследства. Не рискуйте своими правами и капиталом — доверьте юридические вопросы профессионалам.