Спад или коррекция? Эксперт Максим Долгополов о реальной доходности коммерческой недвижимости в России

Заголовки последних новостей все чаще говорят о снижении спроса на коммерческую недвижимость, рисуя картину надвигающегося кризиса. Однако для опытного инвестора за этими цифрами скрывается не крах, а глубокая трансформация рынка. Уход одних игроков и изменение бизнес-моделей открывают новые, зачастую более выгодные, возможности для тех, кто готов смотреть глубже поверхностных данных.

Рынок переживает не упадок, а скорее «оздоровление» и структуризацию. После сужения программ льготной ипотеки, по прогнозам ЦБ РФ, объём выданных ипотечных кредитов на новостройки в 2024 году может сократиться на 15-20% по сравнению с пиковыми значениями 2023 года. Этот капитал, ранее сфокусированный на жилом секторе, активно ищет новые инструменты. Коммерческая недвижимость здесь предлагает отличные альтернативы с доходностью, часто превышающей и банковские вклады, и сдачу квартир в аренду.

Главный вопрос сегодня — не «что происходит с рынком?», а «где именно в нем скрыты точки роста?». Чтобы разобраться в реальном положении дел и найти неочевидные, но перспективные ниши, мы задали прямой вопрос эксперту и основателю компании “Агатстон”, которая занимается инвестициям в коммерческую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге Максиму Долгополову.

Точки роста: три перспективных сегмента коммерческой недвижимости

Несмотря на общее падение, отмечается стабильный спрос на качественные офисные и складские площади. Могли бы вы назвать 2-3 конкретных, возможно, неочевидных сегмента коммерческой недвижимости, которые сегодня не просто «держатся на плаву», а показывают доходность выше рыночной, и объяснить, в чем их феномен?

– Действительно, говорить о спаде — значит смотреть на рынок слишком поверхностно. Происходит его оздоровление и структуризация. Инвесторы, которые раньше вкладывались в жилую недвижимость, видя сужение программ льготной ипотеки, активно ищут новые инструменты, и коммерческая недвижимость предлагает отличные варианты с доходностью, превышающей и банковские вклады, и аренду квартир. Феномен заключается в том, что на фоне ухода одних игроков образовались новые, крайне перспективные ниши. Я бы выделил три ключевых направления:

Склады формата Light Industrial

– Это, пожалуй, самый яркий пример. Речь идет о небольших складских комплексах площадью от 1 000 до 5 000 кв.м, расположенных вблизи крупных городов (в радиусе 5-15 км от МКАД или КАД). Их феномен — в идеальном попадании в запросы нового времени. Бурный рост e-commerce, сервисов доставки, локальных производств и дистрибьюторов создал колоссальный спрос на такие «гибкие» склады. Крупный логистический хаб им не нужен и не по карману, а вот качественное помещение с удобным подъездом — жизненно необходимо. Спрос здесь кратно превышает предложение, что позволяет собственникам диктовать условия.

По данным ведущих консалтинговых компаний, вакантность в складском сегменте Московского региона опустилась ниже 1% в первом квартале 2024 года, что является историческим минимумом. Доходность таких объектов, особенно приобретенных на этапе строительства (build-to-suit), может быть на 30-40% выше, чем у традиционных складов класса А. Если средняя доходность складов класса А в 2023 году составляла 9-11% годовых, то для Light Industrial она может достигать 12-15% годовых. При этом средняя ставка аренды для качественных Light Industrial объектов в Москве выросла на 15-20% за последний год, достигая 8 000 – 10 000 рублей за кв.м в год.

Центры обработки данных (ЦОД)

– Это уже не просто недвижимость, а критическая инфраструктура. Требования законодательства о локализации данных российских пользователей, общая цифровизация госуслуг и бизнеса, развитие облачных технологий и искусственного интеллекта создали взрывной спрос на серверные мощности. По оценкам iKS-Consulting, годовой объем рынка ЦОДов в России превышает 130 млрд рублей, а объемы инвестиций — $1 млрд. Ежегодный рост рынка ЦОД составляет 15-20%.

ЦОДы — это капиталоемкий и сложный для входа сегмент, что делает его неочевидным для массового инвестора. Стоимость строительства современного ЦОДа может достигать 200-300 тысяч рублей за 1 кВт мощности, а для объекта средней мощности в 10 МВт это уже миллиарды рублей. Однако это и является его преимуществом. Здесь практически нет спекулятивной составляющей, а есть долгосрочные контракты с крупными технологическими компаниями и банками, часто заключаемые на 5-10 лет. Доходность коммерческого ЦОДа стабильна и, по оценкам экспертов Knight Frank, значительно превышает среднерыночную, достигая 14-18% годовых. Порог входа обеспечивает низкую конкуренцию среди арендодателей. Это инвестиции «вдолгую» в основу цифровой экономики. Важно учитывать высокие операционные затраты (до 60-70% в структуре расходов ЦОДа – это электроэнергия) и необходимость регулярного обновления оборудования (цикл – 3-5 лет).

Гибкие и сервисные офисы

– На первый взгляд, это парадокс: в офисах вакантность, а этот сегмент растет. Но феномен гибких офисов в том, что они решают главную проблему современного бизнеса — неопределенность. Компании не хотят связывать себя долгосрочной арендой на 5-7 лет. Им нужно пространство, которое можно быстро масштабировать — расширить или сократить штат, не переезжая. Сервисные офисы предлагают готовое решение «под ключ»: с мебелью, интернетом, переговорными и обслуживанием. Это дороже в пересчете на метр, но выгоднее с точки зрения общих затрат и гибкости. Спрос со стороны IT-команд, проектных офисов крупных корпораций и стартапов стабильно высок, что обеспечивает таким объектам низкую вакантность и премиальную арендную ставку по сравнению с классической арендой».

Как видно из ответа эксперта, три кита современной доходной недвижимости — это логистика для онлайн-торговли (Light Industrial), цифровая инфраструктура (ЦОД) и гибкость для бизнеса (сервисные офисы). Все эти сегменты объединяет одно: они идеально отвечают на новые экономические вызовы и потребности, игнорируя общие негативные тренды.

Инвестиции в будущее экономики

Как видно из ответа эксперта, три кита современной доходной недвижимости — это логистика для онлайн-торговли (Light Industrial), цифровая инфраструктура (ЦОД) и гибкость для бизнеса (сервисные офисы). Все эти сегменты объединяет одно: они идеально отвечают на новые экономические вызовы и потребности, игнорируя общие негативные тренды.

Вывод очевиден: сегодняшний рынок коммерческой недвижимости вознаграждает не за следование старым правилам, а за глубокое понимание меняющихся запросов бизнеса. Успех кроется не в покупке квадратных метров «в общем», а в точечных инвестициях в инфраструктуру, гибкость и технологии.

Максим Владимирович Долгополов – российский бизнесмен и инвестор, основатель и собственник инвестиционно-финансовой группы «Агастон», антикризисный управленец, бывший совладелец сети салонов «Вест-Телеком». Известен проектами в сфере финансовых технологий, недвижимости и государственно-частного партнерства. В 2020 году выступил соучредителем фонда «Возрождение», ориентированного на сохранение исторического наследия Северо-Запада России.