Проценты по ипотеке в разных странах

В 2020 — 2021 годах процентные ставки по ипотеке во всем мире упали до рекордно низкого уровня, поскольку страны боролись с экономическими последствиями кризиса, связанного с коронавирусом (COVID-19). Жилищная ипотека за границей, процентная ставка по ней во многих европейских странах составляла всего 1 % — 2% (в среднем). В Соединенных Штатах, например, средняя процентная ставка была близка к 2,65 процента, тогда как в России и Турции она была самой высокой — 9,2 и 17,6 процента соответственно.

В Европе — Великобритания, Германия и Франция были крупнейшими ипотечными рынками по числу выданных ипотечных кредитов даже несмотря на ковидный и экономический кризис 2020-2021 гг.

Особенности ипотеки за рубежом

Прежде, чем рассматривать, как устроена ипотека в других странах, уместным будет дать определение, что такое ставка по ипотечному займу. Процентная ставка по ипотечному кредиту — это средняя процентная ставка по ипотечным кредитным продуктам, предлагаемым частным лицам и домашним хозяйствам коммерческими банками страны. Ипотечный кредит — это ссуда, используемая для финансирования покупки недвижимости.

В каждой стране используется своя система финансирования ипотечных кредитов, условия получения и страхования.

К примеру, ипотечный рынок США довольно необычен. Обзор условий ипотечного кредитования США демонстрирует это — ссуды без права регресса встречаются редко, как и ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой, допускающие бесплатную предоплату. Более того, структура безопасности, обеспеченная ипотекой, которая лежит в основе американской ипотеки (секьюритизация), редко встречается где-либо еще в мире.

Напротив, большинство стран континентальной Европы полагаются на банки (как первичное звено дилеров) для ипотечного финансирования, поэтому ипотечные кредиты чаще всего имеют переменную процентную ставку. Это касается большинства стран Восточной Европы, и частично имеет место в российской практике.

После финансового кризиса Соединенные Штаты также продемонстрировали худшие показатели риска дефолта заемщиков по ипотеке среди всех стран входящих в группу G20. Это в первую очередь связано со слабыми стандартами андеррайтинга, т.е. низкие страховые требования к заемщикам — домашним хозяйствам.

У Соединенного Королевства самые жесткие требования к страхованию риска ипотеки. В Гонконге, Корее, Австралии и Новой Зеландии использование жесткой политики страхования от дефолтов заемщика (LTV) для защиты от жилищных бумов и спадов стало эффективным инструментом. Но это отразилось соответственно на рынке жилья, стоимость которого там в разы выше, чем в других развитых странах.

Среднегодовые ипотечные ставки в разных странах

Процентные ставки меняются со временем в зависимости от рыночных условий. Они являются популярным денежно-кредитным инструментом, помогающим государствам, в лице их Правительств, стимулировать общую ситуацию с рынком труда и недвижимости во время экономических трудностей, сокращать денежную массу во время высокой инфляции.

В большинстве стран, из списка приведенного ниже, базовая процентная ставка отрицательная. В странах Евросоюза в настоящее время базовая процентная ставка равна нулю. Страной с самой низкой базовой процентной ставкой после 0% в Еврозоне является Великобритания с 0,1%, за которой следуют США с 0,25%.

Рейтинг стран по стоимости недвижимости

В настоящее время мир переживает глобальную пандемию, поэтому все страны находятся в уникальной ситуации, позволяющей предотвратить крах своих экономик, и поэтому корректируют свою денежно-кредитную политику в соответствии со сложным сейчас временем. Ниже приведены 10 стран с самыми низкими процентными ипотечными ставками по состоянию на сентябрь — ноябрь 2021 года.

Швейцария

Швейцарский национальный банк сообщил о неизменном ориентире на низкую ставку на базе трехмесячного LIBOR -0,75% . Инфляция на 2019 год составила 0,36% и, как ожидается, составит 0,07% в 2021 году. Прогноз роста ВВП на 2021 год должен составлять от 1,5% до 2%. Несмотря на то, что правительство Швейцарии ожидает, что её экономика в 2021 -2022 гг. сократится, оно намерено поддерживать низкую процентную ставку по ипотеке в диапазоне 1% -2% в течение следующих 5 лет.

Дания

Основная процентная ставка в Дании — это депозитная ставка, установленная Центральным банком Дании. Текущая ставка составляет -0,50%, что выше предыдущего уровня -0,75% . Это контрастирует с другими странами, которые ослабили денежно-кредитную политику в ответ на пандемию. Инфляция в 2019 году составила 0,73%, а в 2021 году ожидается 1,1%. Ставка по ипотеке будет удерживаться благодаря принимаемым мерам в пределах 1%.

Япония

Центральный Банк Японии сообщил о неизменной процентной ставке -0,1% Правительство увеличит закупку более рискованных активов и корпоративных облигаций, чтобы уменьшить влияние экономического кризиса.

Правительство также предлагает ссуды под корпоративный долг в качестве обеспечения по ставке 0%. Уровень инфляции в Японии в 2019 году составил 0,48%, а в 2021 году ожидается 0,14 %. Средняя ипотечная ставка — не более 1.5%

Швеция

Центральный банк Швеции сообщил, что базовая процентная ставка составляет 0% . Основной процентной ставкой в Швеции является ставка РЕПО. Это ставка, по которой банки могут брать займы у центрального банка на семь дней. Центральный банк Швеции будет покупать дополнительные ценные бумаги в 2022 году, чтобы обезопасить свою экономику от пандемии, и предлагать банкам увеличенные ссуды. Процентная ставка в Швеции была повышена до 0% в конце 2020 года с -0,25%, что стало концом пятилетнего периода отрицательных процентных ставок. Уровень инфляции в Швеции в 2021 году составил 1,7%, а в 2022 году ожидается 1,5%.. Средняя ставка по ипотеке – в диапазоне 1.2-2%.

Испания

Испания входит в еврозону, поэтому ее процентная ставка устанавливается Европейским центральным банком. Текущая ставка для Испании установлена ​​на уровне 0%, это ставка за последние четыре года. Это такая же ставка для всей еврозоны. Уровень инфляции в Испании в 2020 году составил 0,7% и запланирован на уровне 1,02% на 2021 год. Средняя ставка по ипотеке- 1.1 -1.8%.

Израиль.

Несмотря на постоянную политическую напряженность, ключевая ставка Израиля составляет 0,25%. Средняя ставка процента по ипотечному займу – не более 1.5 -2%. Самый высокий показатель этой ставки, который когда-либо видела эта страна — 17% в 1996 году. Согласно недавнему отчету, 46% кредитов были выданы на ипотеку, строительство, хотя и рассматриваются как довольно рискованное мероприятие.

Соединенное Королевство

В этой стране, где средняя цена на недвижимость довольно высока, базовый процент по ипотеке, составляет 0,75%. Средняя ставка по ипотеке – 1.75% . Это сравнительно немного выше, чем было несколько лет назад. Последний раз рекордный минимум был зафиксирован в 2016 году на уровне 1,25 %. Стоит обратить внимание, что и средняя цена на жилье в Великобритании по-прежнему высока — составляет примерно 455 000 фунтов стерлингов.

Австралия.

Стоимость недвижимости в этой стране растет не один год, но базовая ставка (РЕПО) по ипотеке, равная 1,50 %, по-прежнему делает покупку недвижимости в этой стране привлекательной для инвесторов всего мира. Это не что иное, как достижение успеха правительства в контроле динамики ставок. Для сравнения — в 1990 году режим высоких ставок был зафиксирован на уровне 17,50%.

Канада

Канадские ипотечные кредиты имеют регулируемые ставки, штрафы за досрочное погашение, и в настоящее время их легче получить при высоком соотношении кредита к стоимости (LTV). Большинство канадских ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% гарантированы на 100% в соответствии с Национальным жилищным законом (NHA) государственной корпорацией (Canadian Home Mortgage Corporation или CHMC).

Канада поддерживает программы предоставления жилья для семей с низкими доходами посредством различных программ аренды и владения. Как правило, органы государственного управления различных уровней, CMHC и некоммерческие организации способствуют снижению стоимости ипотеки для семей с низкими доходами. Ставка по ипотеке находится в диапазоне от 0.5% до 2.4%.

Мексика

В Мексике до начала COVID-19 Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio или TIIE (мексиканская процентная ставка, обычно используемая в качестве эталона для кредитов в мексиканских песо) имела уровни от 7% до 8%, но снизилась до уровня между 4% и 5% в середине 2021 года. Страновой риск для Мексики немного увеличился во время пандемии. Но критического влияния на ставки ипотечного рынка Мексики он не оказал. Есть программа ставящая целью снизить стоимость ипотеки для первичного приобретения жилья до 2.5%.

Прогнозы динамики ипотечных ставок за рубежом на 2022 год

При прогнозировании процентных ставок следует обращать внимание на динамику базовых процентных ставок центральных банков. Согласно последним данным за период с сентября 2020 года до сентября 2021 (по данным европейского агентства Hypostat), снижение средних процентных ставок по ипотечным кредитам будет по инерции еще продолжаться, несмотря на то, что финансовые власти многих стран намерены уже в начале 2022 года ужесточать монетарную политику.

Средняя процентная ставка по ипотеке в сентябре 2021 г. составила 2,11%. Нижний предел приходился на январь 2021 года и составил 1,67%, в то время как расчетный показатель был на уровне 2,38%. Т.е. ипотечные кредиты пока правительствами поддерживаются на максимально доступном уровне. Все это делается для смягчения влияния ковидного кризиса.

По прогнозам агентства Hypostat в январе 2024 года ипотека в Европе процент ставки по ней, рассчитан в диапазоне от 0,03% до 2,41% (см. Рис.). Все это позволяет сделать вывод, что в краткосрочной перспективе (срок до 3 –х лет) ипотека на жилье за границей, в большинстве развитых стран будет относительно доступной. Проценты по ипотечным займам будут оставаться на низком уровне. Это будет способствовать увеличению спроса на рынке жилья в мире, и соответственно рост номинальной стоимости недвижимости.

Однако этот прогноз, может при определенных обстоятельствах и не оправдаться. Это может произойти ввиду возможных дальнейших макроэкономических изменений, когда текущее снижение процентных ставок, в основном связанное с нивелированием влияния ковидного кризиса, будет завершено.

Рано или поздно правительствам, их центральным банкам придется повышать ставки процента и по базовой части и по ипотеке. В противном случае, затянувшаяся сверхмягкая денежная политика может привести к еще одному ипотечному кризису подобного тому, что был в 2008 — 2009 гг.

Резюме

Подводя итог всему сказанному можно сделать вывод, что низкие ставки по ипотечным займам не будут вечными. В течение ближайших лет ипотека на недвижимость за рубежом начнет расти. И если сейчас, в период кризиса и интенсивного стимулирования экономики правительствами цены на недвижимость почти не снижаются, то, скорее всего, после повышения ставок этот рост цен будет опережающим. Так что те, кто еще не успел решить брать ему жилье или подождать еще, следует уже сейчас подумать о том, как бы не пришлось покупать недвижимость намного дороже.

Автор: Филипп Глоба (Эксперт по недвижимости Москвы и Московской области)